Как выбрать загородный дом для постоянного проживания

Все чаще в среде своих многоуважаемых клиентов я принимаю просьбы о подборе того или иного загородного объекта недвижимости. Иногда люди ищут объект для себя, иногда проявляют заботу о взрослых родителях, желая поселить их за городом.

Загородный дом для многих мечта: тишина, покой, чистый воздух. Тут можно отдыхать от суеты мегаполиса, наслаждаться покоем и тишиной. Но не все дома соответствуют этому идеальному образу. Чтобы загородная жизнь удалась, при выборе дома нужно учесть множество нюансов.
Далеко не все любители жизни на природе готовы тратить время и силы на возведение дома – гораздо проще приобрести полностью готовый вариант для проживания.

Как правильно сориентироваться на обширном рынке загородной недвижимости и избежать обмана недобросовестных продавцов? Оптимальный вариант – осматривать дом вместе со специалистами. Явные недостатки можно выявить и самостоятельно, воспользовавшись советами нашей команды профессионалов.

Когда выбирать дом?
Выбирать дом зимой не самая удачная идея. Под снегом плохо видно и постройку, и участок. Но есть и плюсы: можно посмотреть, как выдерживают морозы водопровод и канализация, тепло ли в доме. Хотя именно в этот период есть возможность оценить не только красоту окружающей природы, но и технические характеристики строений – качество возведенной конструкции, теплопотери, и последствия обильных осадков или таяния снега.
Летом хорошо виден участок у дома, сама постройка, легко проверить, не душно ли внутри. Поздней весной обязательно загляните в подвал: не затапливают ли его талые воды. Чтобы оценить состояние дорог, лучше приезжать после дождя, а работу коммунальных служб — после снегопада.
Выбирая дом, необходимо понимать, к кой категории относится земля, на которой он расположен. Если стоит задача постоянного проживания за городом, целесообразнее выбирать ИЖС. Дома на земле с таким назначением зачастую капитальные, благоустроенные и построены обычно в районах, где есть необходимая инфраструктура.
Системы отопления

Не стоит успокаиваться на общей фразе в объявлении: «дом утеплен и пригоден для круглогодичного проживания». В нашем регионе климат не балует, 2/3 года необходимо обогревать помещение. Поэтому теплосбережение – один из самых важных параметров жилища. Учтите: чем больше площадь дома, тем дороже обойдется его обогрев зимой. Камин – вещь красивая, но по большей части декоративная. Использование жидкотопливных котлов – расточительный способ отопления. Дрова для печек тоже могут «влететь в копеечку», как и прессованные топливные брикеты. Поэтому для дома площадью от 60 кв.м и более предпочтительно наличие электрокотла с современной системой теплых полов.

Как оценить теплоизоляцию?
К осмотру теплоизоляции следует отнестись не менее ответственно, чем к изучению стен. Чем утеплен фасад (пенополиуретан, пенопласт, минвата, базальтовые плиты – какой толщины)? Чтобы зимой не греть улицу, в доме должны быть утеплены не только внешние стены, но и полы, крыша. Наличие пластиковых окон – несомненный плюс, как и подогреваемых полов на первом этаже. Утечка тепла из дома в мороз происходит через щели во внешнем контуре, а также холодный подпол и неутепленную кровлю. Если покупаете дом в холодное время года, не поленитесь пройтись по комнатам с тепловизором, чтобы обнаружить проблемные зоны.

Инженерные сети
Крайне желательно наличие проектов инженерных сетей по объекту недвижимости: вентиляции, отопления, канализации, водопровода, электричества.
Никто не застрахован от аварийных ситуаций в доме. Для их устранения может потребоваться доступ к скрытым от глаз коммуникационным узлам — люкам, распайкам и т.п.
Сделать это быстро можно лишь при наличии инженерных проектов. Иначе для ликвидации аварии придется "перекопать" весь дом.

Документальная часть
После внешнего осмотра необходимо проверить законность возведения инженерных коммуникаций, а заодно и самого дома. Необходимо проанализировать всю проектную документацию на дом и его сети. Обращаем особое внимание на договоры с компаниями, которые занимались монтажом коммуникаций, проверяем наличие сертификатов на используемые материалы и оборудование. Изучаем техническую документацию на установленные системы, схемы разводки коммуникации. Важно убедиться, что загородный дом построен на законных основаниях и подключение к магистральным сетям прошло с соблюдением всех требуемых норм. Конечно же, самый главный и щепетильный вопрос относительно юридической чистоты земельного участка: зоны, назначение, разрешенное использование. Посмотреть градплан, убедиться в отсутствии красных линий. Нюансов очень много, на их описании не хватит и статьи данного журнала.

Покупка недостроенного дома
Недостроенным называют дом, у которого есть фундамент и стены, иногда крыша, а вся отделка, прокладка коммуникаций ложатся на плечи нового хозяина. В этом варианте есть свои плюсы. Например, недострой можно купить недорого, сделать качественную отделку, проложить коммуникации для себя и не сомневаться в качестве материалов. А самый трудный и дорогостоящий этап, возведение основной конструкции, будет уже позади. Сделки по продаже недостроенных домов имеют свои особенности. Если право собственности на дом зарегистрировано, его продают как обычно, но прикладывают разрешение на строительство и утверждённый проект дома. Если дом не зарегистрирован, фактически его нет, поэтому договор купли-продажи оформляется на земельный участок, иногда вместе с находящимися на нём строительными материалами, под которыми подразумевается недостроенное здание.

Факторы влияющие на стоимость дома
●Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
●Район проживания (чем благополучнее соседи — тем дороже дом);
●Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
●Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
●Инженерные сети (отопление, электричество, водопровод, канализация, интернет); Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
●Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).
Не последним вопросом является вопрос ликвидности объекта в дальнейшем. В случае если, насладившись жизнью за городом, через некоторое время придётся продать объект, изначальный правильный выбор и наша команда в полной мере профессионально поможет организовать продажу.
Прежде чем найти «дом мечты», скорее всего, придётся посетить не один объект, но муки выбора того стоят. Главное – внимательно отнеситесь к осмотру строения, воспользуйтесь советами и помощью команды экспертов, тогда новоселье обязательно будет весёлым, а жизнь в приобретённом коттедже – беззаботной.

Наша команда обладает всеми вышеперечисленными ресурсами для проведения юридических и технической проверок Вашего будущего дома.


Владимир А. Закурко - Директор АН «Метры»